최근 금리 하락에 대한 기대가 높습니다.
미국은 9월 미중앙은행 회의 FOMC에서 최소 0.25%의 금리인하를 예상하고 있습니다.
미국 눈치를 보는 한국도 한국은행 금융통화위원회에서 금리 인하를 저울질 하고 있고요.
이에 미국과 한국 모두 시장금리는 벌써 기준금리 인하를 선반영하고 있습니다.
대표적인 시장금리인 미국 10년금리는 하반기들어 0.41% 빠졌습니다.
금리 인하 기대감에, 채권에 돈이 몰리고 있습니다.
올해 상반기에만 채권 개인 투자자들이 23조원에 달하는 채권을 매수했다고 합니다.
하지만 금리 인하기에 재미를 보는 금융투자 상품은 채권만이 아닙니다.
조용하게 웃고 있는 상품이 바로 부동산을 주식처럼 사고팔 수 있는 리츠입니다.
<부동산 금융상품 리츠(Reits), 간단히 집고 넘어가기>
‘리츠’라고 하면 좀 생소한 분들은 전통의 크래커 ‘리츠’를 떠올리시기도 합니다.
리츠(Reits)는 부동산 투자신탁 회사(Real Estate Investment Trust)의 영어 줄임말 입니다.
여러 투자자에게서 자금을 모아서, 다양한 부동산에 투자하고 거기서 나오는 임대료로 수익을 얻어, 투자자에게 나눠주는 회사입니다.
한마디로, 부동산을 번거롭게 직접 사고팔 필요없이, 부동산 전문회사가 대신 해주고, 우리는 그 회사로부터 월세를 배당금으로 받는 것입니다.
부동산 투자처럼 자산가치가 오르면 가격이 올라 자본차익도 얻을 수 있습니다.
부동산을 직접 투자하려고 하면 큰 돈도 들고 절차도 복잡합니다.
각종 서류에, 수수료도 많이 들고, 각종 규제도 많습니다.
어느 지역, 어느 건물을 투자해야 하는지도 골치 아프고요.
하지만 리츠는 부동산 전문회사가 여러 건물에 대해서 알아서 투자해주기 때문에 직접투자의 번거로움을 덜 수 있습니다.
거기다가 여러 건물에 투자하기 때문에, 특정 부동산 투자에서 오는 부도 위험이나 가격 하락 위험도 덜합니다.
최근에는 이런 리츠를 모아서 투자하는 리츠 ETF도 있습니다.
이경우 다시한번 여러 리츠에 분산해서 투자하기 때문에, 부도 위험은 훨씬 줄어듭니다.
한국 거래소에 상장되어 있는 ETF중에서 가장 규모가 큰 것은 미래에셋자산운용에서 운용하는 ‘TIGER 리츠부동산인프라’ ETF 가 유명합니다.
2019년 7월에 설정되었고 총 자산이 5천억원이 넘어서 거래하기 편합니다.
월배당을 하기 때문에, 매달 쌓이는 현금이 쏠쏠합니다. 배당률은 7%가 조금 넘고요.
올초부터 가격상승만의 수익율을 보면 현재까지 6.7% 상승했습니다.
여기에 월배당하는 배당률인 7%를 합치면 총 수익률은 13.7% 에 달합니다.
연초부터 리츠ETF의 수익률을 국내 코스피와 채권형 ETF와 비교해보면 다음과 같습니다.
올해 코스피가 7월들어 조정이 있어서 1.17%의 다소 저조한 수익률입니다.
국내 채권ETF중 유동성이 2조8천억으로 큰 삼성의 KODEX 종합채권 ETF는 4.2%입니다.
리츠ETF는 월배당까지 더하면 13.7%로, 주가와 채권가격을 모두 훨씬 앞지르고 있습니다.
<채권과 리츠의 유사점과 차이점>
금리 인하기의 대표적인 수혜 상품인 채권과 비교해 보겠습니다.
채권과 리츠 둘다 금리 인하기에 가격이 오릅니다.
채권은 금리가 내리면 할인률이 낮아져서 가격이 올라가고, 리츠는 금리가 인하되면 기초자산인 부동산 가격이 올라 오릅니다.
보통 부동산 투자는 대출을 받아서 하는데, 대출 금리가 낮아지니 수익성이 좋아져서 부동산 가격이 오르는 것입니다.
채권은 미리 약정된 고정 쿠폰으로 이자를 주고, 리츠는 부동산에서 나오는 임대료로 배당을 줍니다.
경기 상황에 있어서는 경기 침체기에 금리가 많이 하락해서 채권 가격이 크게 오릅니다.
하지만, 완만한 경기 하강기에 이자가 완만히 내리고, 부동산 가격은 오르기 때문에 리츠 가격은 오릅니다.
채권투자의 주의점은, 기준금리가 내려라도 채권의 가격에 영향을 미치는 장기금리는 천천히 내려올 수 있습니다.
리츠투자의 주의점은, 경기가 크게 하락할 경우 부동산에 대한 수요가 줄어들기 때문에 오히려 리츠 가격은 하락할 수 있습니다.
<끝맺으며>
최근 집값 상승이라는 뉴스가 많이 나오는데요.
실제로 한국부동산원에 따르면 지난 8월 8일 정부의 부동산 대책이후 오히려 아파트 매매가격 지수가 올라가는 모습입니다.
집값에 대해서 이젠 부동산 투자만이 아닌 리츠라는 편리한 금융상품이 있다는 것을 염두해 주시기 바랍니다.
그리고, 지금과 같이 금리 인하에 대한 기대가 클 때가 리츠 투자 수익률이 좋다는 것도 다시 한번 기억하시길 바랍니다.
다양한 ETF가 많이 있어서, 이제는 주식, 채권만이 아닌 부동산도 쉽게 ETF로 거래할 수 있으니, 투자하기 정말 편리해진 세상인 것 같습니다.
부동산 리츠에 대한 관심으로, 부자 되시길 기원 드립니다!
감사합니다.